DPE et DDT : quelle différence dans un dossier de vente ou location ?

La confusion est très fréquente : un propriétaire pense avoir « le DPE », donc avoir réglé tous les diagnostics de sa vente ou de sa location. En réalité, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document précis. Le dossier de diagnostic technique (DDT) est l'ensemble des documents à remettre, dont le DPE peut faire partie.

Le DPE : un diagnostic consacré à l'énergie

Le DPE estime la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il attribue les étiquettes énergie et climat, de A à G, et présente des recommandations de travaux.

Il est utilisé dans les annonces immobilières, lors d'une vente et pour la plupart des locations. Il renseigne l'acquéreur ou le locataire sur les dépenses théoriques, le confort thermique et les restrictions éventuelles de location liées à la classe du bien.

En revanche, le DPE ne vérifie pas la présence d'amiante, la sécurité d'une installation électrique, les risques naturels ou la présence de termites. Ces sujets relèvent d'autres diagnostics.

Le DDT : le dossier qui réunit les diagnostics nécessaires

Le DDT n'est pas un diagnostic supplémentaire réalisé lors d'une visite distincte. C'est le dossier constitué pour la vente ou la location, avec les diagnostics applicables au bien. Son contenu varie : deux logements situés dans des communes différentes ou construits à des époques différentes n'auront pas forcément le même dossier.

En vente, le dossier est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. En location, les diagnostics requis sont remis avec le bail. Son rôle est d'informer clairement l'acquéreur ou le locataire sur les caractéristiques et les risques du bien.

DPE ou DDT : la différence en un tableau

Quels diagnostics peuvent composer le DDT ?

La liste exacte est déterminée au cas par cas. Voici les documents les plus courants :

• DPE : pour informer sur la performance énergétique.
• Amiante : lorsque le permis de construire du bien est antérieur au 1er juillet 1997.
• CREP (plomb) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
• Gaz et électricité : lorsque les installations ont plus de 15 ans.
• ERP : état des risques et pollutions, à actualiser pour la signature du contrat.
• Termites : si le bien se situe dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral.
• État des nuisances sonores aériennes : lorsque le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit d'aéroport.
• Assainissement : pour identifier le mode d'évacuation des eaux usées, que le logement soit relié au réseau public ou non.

Vente et location : un DDT adapté à la situation

Les dossiers de vente et de location ne contiennent pas exactement les mêmes documents. Le DPE et l'ERP sont généralement demandés dans les deux cas, tandis que certains diagnostics répondent à une obligation propre à la vente ou à la location.

Par exemple, un diagnostic amiante est requis lors de la vente d'un logement concerné, alors que le bailleur doit tenir à disposition des locataires le dossier amiante des parties privatives lorsqu'il existe. Le mesurage loi Carrez, souvent réclamé lors de la vente d'un lot en copropriété, est également distinct du DPE.

Pourquoi le DPE seul ne suffit pas

Un bon DPE ne renseigne pas sur la sécurité d'un tableau électrique ancien, la présence de plomb dans les peintures ou les risques d'inondation. Inversement, un DDT complet peut contenir un DPE mais n'améliore pas, à lui seul, l'étiquette énergétique du logement.

Préparer le dossier assez tôt permet d'identifier les diagnostics manquants, d'éviter un retard chez le notaire ou à la signature du bail, et de remettre des documents encore valides.

Questions fréquentes

Le DPE est-il inclus dans le DDT ?

Oui, lorsqu'il est exigé pour l'opération, le DPE fait partie du DDT. L'inverse n'est pas vrai : posséder seulement un DPE ne constitue pas un DDT complet.

Faut-il refaire tous les diagnostics si le DPE expire ?

Non. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité. Il faut contrôler les dates de chaque document et renouveler seulement ceux qui ne sont plus valables ou ne correspondent plus à la transaction.

Le DDT est-il le même pour tous les logements ?

Non. Un appartement récent raccordé au tout-à-l'égout et une maison ancienne en zone termites n'auront pas les mêmes obligations. La composition du dossier est personnalisée.