Loi Carrez et Loi Boutin : quelles surfaces mesurer et pourquoi ?
La surface d'un logement est une donnée clé pour l'acheteur ou le locataire — et une source fréquente de litiges. Deux lois encadrent le mesurage en France : la Loi Carrez pour la vente en copropriété, et la Loi Boutin pour la location. Elles ne mesurent pas les mêmes surfaces et ne s'appliquent pas dans les mêmes situations.
Tableau comparatif : Carrez vs Boutin
| Loi Carrez | Loi Boutin | Surface habitable | |
|---|---|---|---|
| Contexte | Vente d'un lot en copropriété | Location d'un logement vide ou meublé | Vente d'une maison individuelle (conseillé) |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m | 1,80 m |
| Parkings | Exclus | Exclus | Exclus |
| Validité | Illimitée (sauf travaux) | Illimitée (sauf travaux) | Illimitée (sauf travaux) |
| Sanction si erreur > 5 % | Diminution du prix proportionnelle | Réduction du loyer voire annulation du bail | Pas de sanction légale directe (non obligatoire) |
Loi Carrez : pour la vente en copropriété
La Loi Carrez (18 décembre 1996) impose de mentionner la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété (appartement, local commercial, cave vendue seule si ≥ 8 m²…).
Ce qui est inclus dans la surface Carrez
- Toutes les pièces de vie (salon, chambres, cuisine, bureau)
- Couloirs, dégagements, entrées
- Placards (si hauteur ≥ 1,80 m)
- Parties sous pente si hauteur ≥ 1,80 m
Ce qui est exclu
- Balcons, terrasses, loggias
- Caves, parkings, garages
- Surfaces avec hauteur < 1,80 m
- Murs, cloisons, marches, embrasures de portes et fenêtres
Loi Boutin : pour la location
La Loi Boutin (25 mars 2009) impose de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location de résidence principale (vide ou meublé).
Différence avec la Loi Carrez
La surface Boutin exclut également les combles non aménagés et les sous-sols — mais elle inclut les dépendances intérieures du logement (celliers intérieurs, par exemple) si elles répondent aux critères de hauteur et d'habitabilité.
Quand refaire un mesurage ?
Un mesurage est valide jusqu'à ce que des travaux modificatifs soient réalisés (extension, cloisonnement, abattage de mur). Il est fortement conseillé de le refaire après tout chantier de rénovation.
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